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老小区加装电梯如何分摊费用,这个方案你满意吗?

2019-09-09 点击:602

19: 57: 20志武猪

上海的高度

上海有多高?

我们可以这样看。

壳牌研究所

你也可以这样看。图中的蓝点代表该区域内住宅建筑的平均高度高于7层,而白点代表7层以下的整体楼层。

壳牌研究所

上海是一个“七”城市。虹口区杨浦,老上海的街道,周围的老房子,经历了上海的变化情况,丈夫的房间是许多见证了上海沧桑的老人的家。其中许多房屋没有电梯,给老人的生活带来了极大的不便。

“老房子焕心”正在挣扎

在老房子里安装电梯并不新鲜。

2016年,上海市建设委员会和国土资源局发布了上海市建设维护协会[2016] 833号文件,其中提到[该市现有多层住宅电梯],其次由国务院今年的工作报告。在中间再次提到它。

根据非官方数据,从2016年到现在的三年间,上海仅有137部电梯已建成投产,73座正在建设中,占上海所有非电梯建筑的0.05%。

“老房子焕心”可谓难上加难。

件:

件允许物业管理区域的2/3业主同意安装超过90%的业主同意,其他业主没有明确的反对意见

根据壳牌研究所的统计数据,上海超过99.9%的非楼梯建筑不超过7层。超过90%的业主同意2至7楼的所有业主必须同意,并且一楼必须有零件。业主同意。

虽然为了进一步推进这个项目,上海已将90%的比例减少到2/3,但也有必要咨询邻近的业主和利益相关者。因此,如果一楼和二楼的业主强烈不同意,这项措施仍然很难落地。

为了人民的利益,电梯的安装是一件好事。不可能大规模降落。最根本的原因是各种费用分配的矛盾和电梯安装对建筑物价值结构的影响,导致业主的心理差距。

主要表现在以下两个方面:

由于电梯升值,高楼层的房源将处于低位,但仍保持原价甚至贬值。电梯的增加将增加高层的交易机会,使低楼层的房源比以前便宜。

因此,安装电梯的核心是如何设计合理的安装成本分配和低楼层补贴方案,以平衡每层楼的业主以上两点。

安装电梯不会使一楼贬值

以下是我们的三项核心研究结论

1.非电梯房每层楼的价格降低1%

2.电梯房上方每步价格上涨1.3%

3.由于安装了电梯,较低的楼层不会贬值

下图显示了每个行政区内非电梯建筑物每层楼的房价分布(上限和下限分别代表最高和最低价格,中线代表中位数价格)。

就传统认知和整体数据趋势而言,随着楼层水平的增加,房价将逐层降低。另外,没有电梯的房地产大多是老公的房子,多为老人,而且对楼层的依赖性较高,所以一楼的价格基本上是最贵的。

壳牌研究所

在这里,我们简单地假设房价的下降是线性的,也就是说,楼层的每个较高的楼层价格都会降低一定的价格。例如,每平方米楼的价格平均每平方米减少500元。

我们进行了近4,000个非电梯建筑的库存,其中有大量的房源。根据一楼的价格,我们得到了以下结果:

壳牌研究所

从上图可以看出,二楼的价格约为一楼的99%,三楼的价格约为一楼的98%,也就是说:

对于每个更高的水平,房价下降约1%

例如,对于没有电梯的社区,如果一楼的交易价格是500万元/套,那么二楼的平均交易价格约为495万元/套,依此类推。约为475万元/套。

一旦安装了电梯,电梯房的价格就从底层开始,房价逐层上涨。由于整体楼层较低,顶层的缺点并不明显。

在这里再次基于一楼,我们得出了这样的结论:

电梯房每层楼的价格涨幅约为1.3%

当然,安装电梯不会使一楼贬值。壳牌研究所的样品分析:

同一地区的同一物业,电梯房是否对房价没有重大影响。

安装电梯将价格提高最多12%

现在假设有一栋6层,两层,两层的家庭建筑,一楼的上市价格为350万。安装电梯前后每层楼的价格如下所示。

壳牌研究所

可以看出,安装电梯可以增加整个建筑物的价值。就该建筑而言,整体价值增加了241.5万元。扣除电梯安装费(假设为70万元)后,整栋楼的价值增加了约171.5万元。这个附加值仍然令人印象深刻。

壳牌研究所

从公平和公正的角度来看,整个建筑的价值应该平均分配给每个家庭,也就是说,每个家庭的价值应该增加大约14万。当然,这只是一个理想状态。

从实际升值范围和理论增值范围来看,安装电梯后的第一层显然处于明显的劣势。虽然二楼有升值,但升值空间不明显,收入低于整栋楼的收入水平,而3~6楼的升值空间明显大于整栋楼的平均值。

基于此,我们认为应遵循安装电梯成本分摊的基本原则:

1.1楼和2楼不分摊任何费用

2.3~6楼根据收入分摊电梯安装和后期维护费用

3.整栋建筑享受政府补贴,逐步减少

基于以上基本原则,我们制定了以下补贴计划:

壳牌研究所

一般来说

户外电梯的安装可以大大提高建筑物内居民的生活和旅行质量。如今,政府有优惠的补贴政策。高楼层的居民支付更多的安装费用和更少的补贴。较低楼层的居民不仅可以享受电梯带来的便利,还可以获得一些补贴。总的来说,他们都是上海的城市。在更新过程中一个漂亮的笔画。

所以,如果你是这栋楼的居民,你会接受这个计划吗?

免责声明:此处包含的信息是研究所分析师的独立意见,不代表组织的意见或信息的准确性或完整性。本文所表达的内容和观点仅供参考,不构成市场交易和投资建议。本文档的版权归壳牌研究所所有,并保留所有权利。未经事先许可,任何组织或个人不得复制,复制,出版或引用本文档的任何部分。

上海的高度

上海有多高?

我们可以这样看。

壳牌研究所

你也可以这样看。图中的蓝点代表该区域内住宅建筑的平均高度高于7层,而白点代表7层以下的整体楼层。

壳牌研究所

上海是一个“七”城市。虹口区杨浦,老上海的街道,周围的老房子,经历了上海的变化情况,丈夫的房间是许多见证了上海沧桑的老人的家。其中许多房屋没有电梯,给老人的生活带来了极大的不便。

“老房子焕心”正在挣扎

在老房子里安装电梯并不新鲜。

2016年,上海市建设委员会和国土资源局发布了上海市建设维护协会[2016] 833号文件,其中提到[该市现有多层住宅电梯],其次由国务院今年的工作报告。在中间再次提到它。

根据非官方数据,从2016年到现在的三年间,上海仅有137部电梯已建成投产,73座正在建设中,占上海所有非电梯建筑的0.05%。

“老房子焕心”可谓难上加难。

件:

件允许物业管理区域的2/3业主同意安装超过90%的业主同意,其他业主没有明确的反对意见

根据壳牌研究所的统计数据,上海超过99.9%的非楼梯建筑不超过7层。超过90%的业主同意2至7楼的所有业主必须同意,并且一楼必须有零件。业主同意。

虽然为了进一步推进这个项目,上海已将90%的比例减少到2/3,但也有必要咨询邻近的业主和利益相关者。因此,如果一楼和二楼的业主强烈不同意,这项措施仍然很难落地。

为了人民的利益,电梯的安装是一件好事。不可能大规模降落。最根本的原因是各种费用分配的矛盾和电梯安装对建筑物价值结构的影响,导致业主的心理差距。

主要表现在以下两个方面:

由于电梯升值,高楼层的房源将处于低位,但仍保持原价甚至贬值。电梯的增加将增加高层的交易机会,使低楼层的房源比以前便宜。

因此,安装电梯的核心是如何设计合理的安装成本分配和低楼层补贴方案,以平衡每层楼的业主以上两点。

安装电梯不会使一楼贬值

以下是我们的三项核心研究结论

1.非电梯房每层楼的价格降低1%

2.电梯房上方每步价格上涨1.3%

3.由于安装了电梯,较低的楼层不会贬值

下图显示了每个行政区内非电梯建筑物每层楼的房价分布(上限和下限分别代表最高和最低价格,中线代表中位数价格)。

就传统认知和整体数据趋势而言,随着楼层水平的增加,房价将逐层降低。另外,没有电梯的房地产大多是老公的房子,多为老人,而且对楼层的依赖性较高,所以一楼的价格基本上是最贵的。

壳牌研究所

在这里,我们简单地假设房价的下降是线性的,也就是说,楼层的每个较高的楼层价格都会降低一定的价格。例如,每平方米楼的价格平均每平方米减少500元。

我们进行了近4,000个非电梯建筑的库存,其中有大量的房源。根据一楼的价格,我们得到了以下结果:

壳牌研究所

从上图可以看出,二楼的价格约为一楼的99%,三楼的价格约为一楼的98%,也就是说:

对于每个更高的水平,房价下降约1%

例如,对于没有电梯的社区,如果一楼的交易价格是500万元/套,那么二楼的平均交易价格约为495万元/套,依此类推。约为475万元/套。

一旦安装了电梯,电梯房的价格就从底层开始,房价逐层上涨。由于整体楼层较低,顶层的缺点并不明显。

在这里再次基于一楼,我们得出了这样的结论:

电梯房每层楼的价格涨幅约为1.3%

当然,安装电梯不会使一楼贬值。壳牌研究所的样品分析:

同一地区的同一物业,电梯房是否对房价没有重大影响。

安装电梯将价格提高最多12%

现在假设有一栋6层,两层,两层的家庭建筑,一楼的上市价格为350万。安装电梯前后每层楼的价格如下所示。

壳牌研究所

可以看出,安装电梯可以增加整个建筑物的价值。就该建筑而言,整体价值增加了241.5万元。扣除电梯安装费(假设为70万元)后,整栋楼的价值增加了约171.5万元。这个附加值仍然令人印象深刻。

壳牌研究所

从公平和公正的角度来看,整个建筑的价值应该平均分配给每个家庭,也就是说,每个家庭的价值应该增加大约14万。当然,这只是一个理想状态。

从实际升值范围和理论增值范围来看,安装电梯后的第一层显然处于明显的劣势。虽然二楼有升值,但升值空间不明显,收入低于整栋楼的收入水平,而3~6楼的升值空间明显大于整栋楼的平均值。

基于此,我们认为应遵循安装电梯成本分摊的基本原则:

1.1楼和2楼不分摊任何费用

2.3~6楼根据收入分摊电梯安装和后期维护费用

3.整栋建筑享受政府补贴,逐步减少

基于以上基本原则,我们制定了以下补贴计划:

壳牌研究所

一般来说

户外电梯的安装可以大大提高建筑物内居民的生活和旅行质量。如今,政府有优惠的补贴政策。高楼层的居民支付更多的安装费用和更少的补贴。较低楼层的居民不仅可以享受电梯带来的便利,还可以获得一些补贴。总的来说,他们都是上海的城市。在更新过程中一个漂亮的笔画。

所以,如果你是这栋楼的居民,你会接受这个计划吗?

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